建物を相続した人必見！評価額の決め方とよくある疑問を全解説

1. 建物の相続税評価額とは？

相続税評価額とは何か

　相続において、建物の評価額を決定することは重要です。相続税評価額とは、相続した建物やその他の資産の価値を、税務上評価するために算出された金額のことを指します。この評価額は、相続税を算出する際の基準となります。建物の相続税評価額は、固定資産税評価額に基づいて決められるのが一般的です。評価額を適切に理解しておくことで、相続手続きや税負担の計算がスムーズに進みます。

評価額の計算における基本原則

　相続税評価額の計算は、基本的に固定資産税評価額を用いることが原則です。固定資産税評価額は、自治体が課税のために算出している評価額で、市区町村が毎年評価しており、固定資産税通知書に記載されています。この評価額に「1.0」を乗じることで、そのまま相続税評価額とする方法が一般的です。ただし、賃貸物件の場合、借家権割合や賃貸割合を考慮した計算が行われる点にも注意しましょう。

相続税評価額と固定資産税評価額の関係

　相続税評価額と固定資産税評価額は非常に密接な関係があります。相続税評価額は、通常、固定資産税評価額をそのまま反映しますが、用途や状況によっては調整が加えられることがあります。例えば、自宅として利用していた建物の場合、固定資産税評価額がそのまま評価額となります。一方、賃貸物件であれば、借家権や賃貸部分を考慮して減額される仕組みが適用されます。これらの違いを理解することで、建物の正確な評価が可能となります。

建物相続の際に注意すべき評価要素

　建物を相続する際には、評価額を決める上でいくつかの重要なポイントがあります。一つは、建物の用途による評価額の違いです。自宅として使われている場合と、賃貸用物件として利用している場合では評価方法が異なります。また、建物の築年数や状態も影響を与える場合があります。さらに、建築中の家屋の場合、固定資産税評価額が確定していないことが多いため、課税時点までにかかった建築費用の70%を基準として評価されることも考慮すべきです。これらの注意点を事前に把握しておくことが、適切で円滑な相続手続きにつながります。

2. 相続した建物の評価額を計算する方法

固定資産税評価額を基にした計算

　相続した建物の評価額を計算する際、最も基本的な基準となるのが固定資産税評価額です。固定資産税評価額は各市区町村が毎年公表しており、この額をそのまま相続税評価額として用います。たとえば、被相続人が自宅として利用していた建物の評価額は、固定資産税評価額に1.0を乗じることで求められます。一方で、賃貸中の建物の場合は、後述する特例や借家権割合が評価額に影響することがありますので注意が必要です。

建物の種類別の評価方法

　建物の相続税評価額はその種類によって異なる計算が適用されます。一戸建て住宅やマンション、自営業用の店舗などがその例です。具体的には、自宅や空き家の評価額は固定資産税評価額が基準となりますが、多くの部屋を貸し出す賃貸アパートの場合は、賃貸割合や借家権割合を考慮する必要があります。また、建築中の建物については固定資産税評価額が未設定である場合が多く、その際は課税時期までに投入された建築費用の70％を評価額とすることが一般的です。

賃貸物件や自宅での評価の違い

　建物が自宅なのか、賃貸物件なのかによって評価額の計算方法に違いがあります。自宅として使用されている場合、固定資産税評価額がそのまま評価額となるため、計算は比較的単純です。一方で賃貸物件の場合、賃貸割合や借家権割合が評価額に影響を及ぼします。賃貸割合とは建物の全体面積に対して賃貸に使われている面積の割合を指し、借家権割合とは30％（法令で定められた割合）を一般的に用います。これにより、賃貸物件の相続税評価額は通常の固定資産税評価額よりも低くなる傾向があります。

建物の築年数による評価額の変化

　建物の築年数も評価額に影響を与える重要な要素です。固定資産税評価額は、建物の経年劣化や使用状況を考慮して定められており、通常、築年数が経過するほど評価額が低下する傾向にあります。特に木造建築物や軽量鉄骨構造などの建物は耐用年数が短いため、経過年数に応じて価値が下がりやすいです。ただし、外装や内装のリフォームが行われている場合は再評価を受け、評価額が上がる可能性もあるため、資産の状態を正確に把握することが大切です。

3. 節税のポイントと特例活用の方法

小規模宅地等の特例を活用する

　相続で土地を引き継ぐ際に活用できる節税策の一つに「小規模宅地等の特例」があります。この特例を使うと、一定条件のもとで土地の相続税評価額を最大80%減額することが可能です。例えば、被相続人が居住していた土地や事業用として使用していた土地である場合、要件を満たせば大きな節税効果が期待できます。ただし、この特例を適用するためには、居住や事業の継続が条件になることや、申告が必要な点を理解しておくことが重要です。相続税の対象となる建物も土地とセットで考えられる場面が多いため、全体構造を把握して活用していきましょう。

賃貸物件における評価減の活用

　賃貸物件を相続する場合、さらに評価額を下げることができる「貸家建付地」と「借家権割合」があります。たとえば、賃貸物件の建物については、固定資産税評価額に「1 – 借家権割合 × 賃貸割合」を掛け合わせて評価され、土地についても賃貸用と自用で評価額の算定が異なります。借家人が居住していることが条件となりますが、この仕組みを利用すれば建物および土地の相続税評価額を抑えられます。ただし、不動産投資用の物件であっても賃貸実績がない場合は適用が難しいため、事前に条件を確認することが大切です。

4. 相続した建物に関するよくある疑問

未登記の建物の評価額はどうなる？

　 未登記の建物が相続の対象となる場合も、評価を行う必要があります。その際には、固定資産税評価額がないため、建物の現在価値を適切に把握することが重要です。一般的には、建築費用や不動産鑑定士の評価を基に、相続税評価額を算出する方法が取られます。また、課税時点での建物の状態や利用目的を考慮する点も重要です。不動産専門家や税理士に相談することで、適切な手続きを進めることができます。事前に対策が出来る場合は土地家屋調査士に登記を依頼することをお勧めします。

建築中の建物の評価方法

　 建築中の建物は、完成していないため固定資産税評価額が登録されていません。この場合、相続税評価額は「費用現価の額」を基に計算されます。費用現価の額とは、建築時点までに実際に投下された建築費用の合計額を指し、これに70%を乗じた金額が評価額となります。この方法により、完成前の建物でも客観的な評価が可能です。建築中であっても相続が発生した場合、正確な建築費用を把握し、適切に評価することが欠かせません。

親族への無償貸与時の扱い

　 親族に無償で貸与している建物は、基本的には賃貸物件とは異なる扱いを受けます。無償貸与の場合、実際の賃料収入が発生していないため、評価減が適用されることはありません。そのため、相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま基準として計算されることが一般的です。ただし、「無償貸与」が形式的なものである場合には税務調査で問題になる可能性もありますので、状況に応じて専門家に相談し、適切な対応を行いましょう。

建物と土地を分けた評価の考え方

　 建物と土地は、相続税評価額を計算する際に別々に評価されます。建物の評価額は、通常固定資産税評価額を基準とし、賃貸物件であれば借家権割合や賃貸割合を考慮して減額することができます。一方、土地の評価は、路線価方式または倍率方式によって計算されます。これらの評価を分けて計算することで、建物と土地の価値を明確にし、相続税の申告や節税対策をより正確に行うことが可能です。土地や建物の用途や状況ごとに評価方法が異なるため、事前にしっかり確認することが大切です。

5. 未来への備え：建物相続の準備と手続き

相続税対策の基本手順

　建物を相続する際には、相続税対策を早めに行うことが重要です。まず、相続税の基礎控除額を把握し、対象となる建物の評価額を見積もって全体の相続財産を確認します。例えば、建物の相続税評価額は固定資産税評価額を基準に計算するため、市町村から交付される固定資産税課税明細書を活用しましょう。また、遺産分割協議をスムーズに進めるために、相続人同士で事前に話し合うことが大切です。

生前贈与で評価額を分散させる

　建物の相続時に評価額が高額になる場合、生前贈与を活用することで相続財産を分散させることが可能です。生前贈与を行うと、建物評価額の一部を贈与扱いにすることで相続財産が減少し、節税につながります。たとえば、年間110万円までの贈与は基礎控除の範囲内で非課税となるため、小分けに計画的な贈与を行うと良いでしょう。また、生前に共有名義としておく方法も、個人の相続負担を軽減する手段として有効です。ただし、贈与税が別途発生する可能性があるため、この点については慎重な検討が必要です。

遺産分割時の評価額調整の実例

　遺産分割時に建物の評価額を公平に分割することは難しい場合があります。そのため、現物分割や代償分割など、状況に応じた方法を選択することが求められます。例えば、複数の相続人がいる場合に、建物は特定の相続人が取得し、他の相続人に代償金を支払う代償分割を活用したケースがあります。また、建物と土地を別々に評価額を算出し、分けて相続する方法もよく取られます。

相続手続きの効率化と注意点

　建物を相続する際には、迅速かつ効率的に手続きを進める必要があります。相続税の申告期限は被相続人の死亡日から10か月以内と定められているため、早めの準備が重要です。まず、被相続人の財産状況や建物の評価額を詳しく把握します。その上で、必要書類を準備し、相続登記を行います。もし遺産分割協議が難航した場合、税申告の期限を守るために「法定相続分で一旦申告」をしておくのも一つの方法です。また、未登記の建物や建築中の建物など特殊なケースでは評価方法が異なるため、注意を要します。