タワマン節税と追徴課税：2024年の改正が私たちに与える影響とは？

タワマン節税とは？その仕組みと背景

タワマン節税の基本的な仕組み

　タワマン節税とは、タワーマンション（高層マンション）を活用することで相続税の負担を軽減する相続税対策手法を指します。具体的には、相続税評価額が実際の購入価格（時価）に比べて低く計算される特性を利用します。タワーマンションの相続税評価額は国税庁の評価基準に基づき算出されますが、一般的に市場価格よりも大幅に低く設定されることが多いのです。

　この評価額が低くなる理由は、建物や土地部分の評価方法に相違があるためです。この仕組みを活用することで、富裕層を中心に相続税対策として注目を集めています。

相続税評価額と実勢価格の乖離とは

　タワマン節税が可能となる理由の一つが「相続税評価額と実勢価格の乖離」にあります。相続税評価額は、国税庁が定める基準に基づいて算出され、市場価格（実勢価格）に比べて低くなる傾向があります。特にタワーマンションでは、土地部分の評価額が低く計算されるため、建物全体の相続税評価額も抑えられます。

なぜタワマンが節税に利用されるのか

　タワーマンションが節税に利用される主な理由は、ほかの不動産と比較して相続税評価額と市場価格の差が特に大きいからです。タワーマンションは戸数が多いため、土地部分の分配が低く抑えられる傾向にあります。さらに、一般的に高層階ほど市場価格が高くなる一方で、相続税評価額はその影響をほとんど受けないため、高層階に居住する場合ほど相続税対策効果が期待できるのです。

　また、タワーマンションは都市部に位置し、高い利便性からも評価されています。そのため、相続用資産として所有しながら賃貸運営を行うといった運用もしやすく、税務上の視点からも不動産投資として選ばれがちです。

富裕層に人気の理由

　タワマン節税が富裕層に特に人気である理由は、税制上のメリットが大きい点に加え、資産価値を重視した資産運用が可能だからです。高層階を中心としたタワーマンションは、利便性や希少性が高いことから市場価値が下がりにくいという特性を持っています。さらに、相続や贈与の際に税負担を大幅に軽減できるため、高額な資産を保有する富裕層にとって有効な手段となっています。

　また、タワーマンションは固定資産税評価額も相続税評価額に準じて低めに設定される傾向があるため、単なる相続税対策だけでなく、資産全体の税負担軽減にも繋がります。このように、節税効果と資産維持を両立できるという特徴が、富裕層から支持されている大きな理由となっています。

2024年税制改正のポイントとタワマン節税への影響

改正の背景：税制の公平性を求めて

　2024年の税制改正では、タワーマンションが相続税対策として過度に利用されていることが問題視され、その公平性を見直すための規制が設けられました。これまでタワーマンション節税とは相続税評価額と市場価格の大きな乖離を利用するものであり、特に高層階の取引では市場価格が高額であるにもかかわらず、相続税評価額が著しく抑えられる点が指摘されてきました。新しいルールは、この不均衡を是正し、より公平な税制運用を目的とした改正です。

新しい評価方法の概要

　今回の改正では、タワーマンションの相続税評価額の算定に新しい基準が導入されます。この評価方法では、高層階を中心に部屋の実勢価格に基づいて適切な評価が行われる仕組みになるとされています。具体的には、評価乖離率や区分所有補正率といった新たな考え方が取り入れられ、低層階と高層階の評価額の差を縮小することが目指されています。これにより、全体的にタワーマンションにおける節税効果が低下する見込みです。

高層階にかかる評価額の変化

　これまでタワーマンションの高層階は、市場価格が非常に高いにも関わらず、相続税評価額が抑えられるという特徴がありました。しかし改正後は、高層階の評価額が実勢価格に近い水準に引き上げられることになります。この結果、富裕層によるタワマン節税対策の中心となっていた高層階が、これまでのような大幅な節税効果を享受できなくなることが想定されます。一方で、低層階については評価額の上昇が緩やかなため、価格差を考慮した別の活用法が求められる可能性があります。

私たちに与える影響と今後の展望

中間所得層に与える影響

　2024年の税制改正は主にタワーマンションを活用した節税スキームに焦点を当てたものですが、この改正による影響は富裕層だけでなく、中間所得層にも少なからず及びます。中間所得層にとって、タワーマンション節税とはこれまで相続税対策として一部注目されていた手段の一つでした。しかし、新しい評価方法が導入されることで、これまでよりも多くの相続税が課される可能性があり、結果的に相続計画を立て直さなければならない家庭も増えると予想されます。

　また、この改正によって不動産全般の評価見直しが加速する可能性があることから、中間所得層が「資産形成の一環」としてタワーマンション購入を検討する際、その選択肢がより慎重なものとなるでしょう。一方で、タワーマンションの高層階に限らない公平な税負担の実現が意識される点では、中間所得層にとって一定の安心感を与える面もあります。

富裕層に求められる新しい戦略

　税制改正により、富裕層がこれまで利用してきたタワーマンションを活用した大幅な節税効果が期待できなくなります。特に高層階の評価額が時価に近づくことで、相続税対策としてのタワーマンションの魅力が大きく削がれることになります。そのため、富裕層には新しい相続戦略が求められるようになります。

　例えば、「贈与税を活用した生前贈与の計画」や、「タワーマンション以外の収益不動産を活用した相続税対策」などが考えられます。また、金融商品や信託など、不動産に依存しない相続税対策も選択肢に含める必要があります。税制が変更される背景を理解しつつ、多角的に相続計画を見直すことが今後の鍵となるでしょう。

不動産市場への影響と動向

　タワーマンション節税が事実上利用しづらくなることで、不動産市場にも変化が予測されます。特に高額なタワーマンションの高層階については、税制改正後の需要が鈍化する可能性が高いです。この需要減少は高層階の市場価格の下落につながり、不動産全体の価値にも波及する懸念があります。

　一方で、富裕層や投資家が節税目的以外でタワーマンションを購入する際には、改正が与える影響は限定的であるとも考えられます。また、節税のメリットが縮小した結果、今後は「居住性」や「資産価値そのもの」が購入の主要動機になる傾向が強まるでしょう。不動産業界もこうした動向に対応する新たな商品やサービスを展開していくと予想されます。

改正を前提とした今後の相続計画の重要性

　2024年の税制改正を受け、相続税の負担を軽減するためには改正を前提とした相続計画の立案が一層重要になります。タワーマンション節税が減少した分、他の資産や税金対策方法を効果的に組み合わせた計画を立てることが必要です。専門家への相談は、改正内容を踏まえ、最適なアプローチを見つける第一歩となるでしょう。

　さらに、相続税の基礎控除額や税率などの基本的な情報を再確認し、家族全体の資産状況を把握することも大切です。単なる節税ではなく、長期的な視野で資産を守る計画を立てることが、改正後の税負担を最小化し、大切な資産を次世代に引き継ぐためのポイントとなります。