不動産整理サポート業務

不動産整理サポートについて

相続・終活にあたって、不動産を整理したい・売却しておきたいというお気持ちをお持ちの方は多くいらっしゃいます。施設の入居にあたって資金の捻出、認知症が重度になる前に資金化しておきたい、子供に負の遺産を引き継ぎたくない、同居の子供に引き継いでおきたい、遺産分割にあたって換金する必要がある、ご兄弟との共有状態を解消しておきたい等々・・・。その方によって思いは様々ですが、多くの場合はご自身の終活やご子息への引継ぎに心配事を減らしたいといった思いをお持ちです。類別すると以下のような内容で分けられます。

弊所では、このような課題の解決に向けて、業務としてサポート対応をいたします。

サポート内容

１．不動産売却・整理サポート

　施設に入居するタイミングでの売却を検討する場合や、相続が発生した後、故人の所有していた不動産の売却を検討する際等にあたってのサポートです。基本的には以下の方針に基づき、適切な事業者をご紹介いたします。弊所で提携している事業者様は主に①地元密着の事業者様、②士業系法人系列の事業者様③不動産オークション（競り上げ方式）を手掛ける売却専門の事業者様等、ニーズや状況に応じたご紹介が可能です。まずは簡易査定が必要な場合等も、お申しつけ頂いた際には査定を頂けます。

　不動産の売却にあたってはある程度余裕を持った時間での対応が必要となります。早急な資金化が必要な場合は購入希望者から足元を見られてしまうこともございますので、売却の検討までに事前に準備を行っておくことが重要です。

　弊所でのサポートについては、基本的には以下の方針に基づいて提携事業者様へ打診いたします。

①売却まで余裕をもって進めることが出来る場合

事業者又は個人への売却を視野に、売却の仲介をサポート頂ける事業者様へ、不動産オークションにて高値での売却が見込める場合にはオークション事業者様へ仲介の打診をいたします。

②売却までの比較的早期に売却が必要な場合

期限までの資金化を目途に、不動産オークションでの高値売却の検討、入札方式による事業者への売却又は個人への仲介をサポート頂ける事業者様を打診いたします。

③早急に資金が必要な場合（施設入居資金、納税資金、遺産分割資金の工面が早急に必要等）

　不動産事業者様に打診し、早期の売却が見込める不動産事業者への売却を数十社入札方式で行って頂き、最も入札額の高い事業者様への売却を進めて頂きます。

※不動産オークションと入札方式の違いについて

入札方式については上記の通り、数十社に対して売却の打診を行い、最も高値の希望者様との売却仲介を行って頂く形式となります。それに対して、不動産オークションは同様に数十社に対して売却の打診を行った上で、高値で入札をつけた上位の購入希望者様に対し、入札額を基準に設定した価格を最低額としてオークションに参加して頂き、競り上げ方式にて最終価格決定を行います。オークションが有効な不動産の種類はある程度決まっており、高値売却の見込めそうな不動産については有効な戦略となります。オークション当日は売却予定者様も状況の確認のためにご参加頂けます。

２．親族間売買（親子間売買）・贈与契約書の作成

　不動産の承継にあたっては必ずしも相続が有効とは限りません。生前からの対策の一環として、親族間での売買、交換、贈与を行う等も相続や終活の対策になりえます。親族間での共有状態の解消を目的として売買・交換や贈与を選択されるケースもあります。弊所ではそういった手続きにおいて、親族間での売買契約書、贈与契約書の作成をサポートしております。

　ただし、親族間売買や贈与にて相続人又はご親族に不動産を承継する場合は、特に下記については注意が必要になります。

①購入者側の納税負担

　親族間にて売買契約を行った際、購入者には通常の不動産売買と同じように、登録免許税、不動産取得税といった納税負担が必要となります。通常、相続にて不動産を取得した場合には登録免許税は固定資産税評価額の0.4%、不動産取得税は発生しません。売買契約又は贈与での取得の場合には登録免許税は固定資産税評価額の2%、不動産取得税は1.5~4％程度の納税負担が発生します。また、贈与に当たっては贈与税の対象となり、別途贈与税の納税が必要となります。そのため、相続時精算課税制度の適用も検討した判断が必要となります。

②売却者側の納税負担

　不動産の売却にあたって、不動産の購入時の価格と売却時の価格に差があり利益が発生する場合は、不動産所得税の申告が必要となります。その場合、5年超保有をしている場合においては利益額の20％程度を納税する必要があります。ただし、第三者への売却の場合、税制の特例があり、例えばマイホームを売却する場合等、一定の要件が合致すれば特別控除（マイホームの特例では3,000万円控除）等を活用することで、無税で済む場合もありますが、親族間売買においては特例を活用することは出来ません。

③物件の瑕疵の確認が難しい

親族間売買においては、仲介事業者を通して進めない限り、仲介事業者を通しての売買や不動産事業者からの購入と違い、不動産の調査を行わないケースがほとんどです。その場合、後日不動産の瑕疵が発生した場合にその責任の所在でもめてしまうケースがあります。それを防止する多必要に応じて不動産の調査とそれに基づく重要事項説明を不動産業者については依頼をすることが、後々のトラブルの防止に繋がります。弊所では必要に応じて不動産事業者と連携して、不動産の調査～査定、重要事項の説明に至るまでのサポートを依頼することができます。住宅ローンが利用可能な場合でも宅建士による重要事項の説明が条件となっている場合もございます。

④みなし贈与に注意

　親族間売買においては親族間での売買契約となるため、両者が合意すれば通常の価格よりも低い金額で売買をすることができ、実際にもそのような傾向がみられます。ただし、国税庁のＨＰにも記載のある通り、不動産の売買は原則時価で行うことを基準とし、「時価よりも著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合」は時価と売却価額の差額は贈与があったものとみなされる可能性があります。その場合には、購入者は贈与があったものとして差額については贈与税の納税を求められると共に、売却者についても時価で売却をしたものとして、購入時の原価との差額については譲渡所得税を納税する必要があります。

　親族間売買については上記のようなリスクを踏まえた上で慎重な判断が必要となります。また、親族間売買においては、一般的な銀行の住宅ローンでは対応をしてくれないケースがほとんどです。それでも、親族間売買や不動産の贈与は相続時精算課税制度の活用や、所有関係の整理等を行う上では、有効な手続きになります。弊所では税理士事務所と連携した譲渡所得税・贈与税申告のサポートや、必要に応じて不動産事業者と連携した物件調査・重要事項説明等を行って参りますので、ご相談ください。

３．相続土地国家帰属制度の活用

　相続をした不動産については、必ずしも売却が容易な不動産とは限りません。宅地の他、活用できていない田んぼや所有権のみ残ったままの森林や別荘地等、処分に困っている不動産等をお持ちの方が制度の利用をご検討頂いております。相談に来られる多くの方は、自身の子供の代に引き継ぐ前に、整理をしておいてあげたいというお気持ちを持たれております。相続土地国家帰属制度については別ページ（準備中）にまとめておりますので、概要をご確認ください。

４．任意後見・民事信託（家族信託）の活用

　ご自宅、賃貸物件を所有されている場合、高齢になった際に管理に不安を覚えられる方が多くいらっしゃいます。認知症として判断能力がないとみなされてしまった場合にはご自宅を売却できない（資産凍結）として、施設に入居することが出来ない、賃貸不動産の管理が出来ない（賃貸契約、修繕、入居者との対応）といった不都合が生じます。認知症のご自身での管理が難しくなって場合の備えとしてご活用をご検討ください。任意後見契約ではいざそうなってしまった際の備えとして、ご自身で成年後見人を選択できるメリットがあります。任意後見契約書を作成しただけでは効力は発揮せず、そうなってしまった場合の保険として活用が出来ます。

　家族信託においては、ご子息や親族等に信託で指定した人物（受託者）に不動産の管理を任せることが出来るようになるとともに、契約書に盛り込んでおくことによって、認知症等で判断能力を喪失した場合についても契約に基づいて不動産の売却など進められるようになります。また、所有者である本人がそのような状態になってしまった場合には、賃貸経営に深刻な影響が発生しますが、家族信託を活用することで、信託財産の管理については受託者に一任することができますので、賃貸収入を収受しながら、ご家族に賃貸管理を任せるといったことも可能です。

　ご自身、ご親族の判断能力に疑念がでてきた際には活用をご検討ください。

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