相続登記の義務化と不動産の名義変更｜期限3年・過料・費用・必要書類

ご家族が亡くなり、土地や建物、マンションを引き継ぐときに必要になるのが、不動産の名義変更、いわゆる「相続登記」です。結論からお伝えすると、相続登記は2024年4月1日から義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、不動産のある地域を管轄する法務局へ申請する必要があります。2024年4月より前の相続で名義がそのままになっている不動産も対象で、こちらは2027年3月31日が期限です。正当な理由なく放っておくと、10万円以下の過料の対象になることがあります。

とはいえ、期限があるからと焦る必要はありません。遺産分割の話し合いに時間がかかるときは、「相続人申告登記」という簡単な手続きで、ひとまず義務を果たすこともできます。

このページで分かること

• 相続登記の義務化のポイント（期限・過料・2024年4月より前の相続）
• 期限に間に合わないときの「相続人申告登記」
• 相続登記の流れと必要書類
• 登録免許税の計算方法と免税措置
• 司法書士・行政書士それぞれの役割
• 相続した土地を手放す「相続土地国庫帰属制度」、二次相続や空き家のこと

相続登記の義務化のポイント

相続登記は、亡くなった方（故人）の名義になっている不動産を、引き継ぐ相続人の名義に変える手続きです。以前は期限がなかったため、名義が何十年も前の方のままになっている土地が全国で増え、売ることも活用することもできない「所有者不明土地」が社会の問題になりました。そこで法律が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務になっています。

項目	内容
対象になる人	相続や遺言で不動産を取得した相続人
期限	不動産を取得したことを知った日から3年以内
遺産分割で決まった場合	遺産分割がまとまった日から3年以内に、その内容で登記
2024年4月より前の相続	名義変更していなければ対象。2027年3月31日まで（取得を知った日が遅い場合は、その日から3年以内）
怠った場合	正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがある
申請先	不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）

「3年」は亡くなった日からではなく、相続が始まったことと、自分が不動産を取得したことを知った日から数えます。また、過料はいきなり科されるものではなく、法務局から申請するよう催告があり、それでも正当な理由なく申請しなかった場合に問題になる仕組みです。相続人が非常に多い、遺言の有効性が争われているといった事情は「正当な理由」と認められることがあります。

期限に間に合わないときは「相続人申告登記」

相続人どうしの話し合いがなかなかまとまらない、相続人の一人と連絡がとれない、ということもあります。そんなときに使えるのが相続人申告登記です。

これは、登記簿上の所有者に相続が始まったこと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る手続きで、申し出た人は相続登記の義務を果たしたことになります。相続人が一人で申し出ることができ、自分が相続人だと分かる戸籍を出せばよいので、通常の相続登記よりも負担が軽く、登録免許税もかかりません。

ただし、これは「ひとまずの手続き」です。不動産の名義が相続人に変わるわけではないため、売却するときなどは改めて相続登記が必要です。また、あとで遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に、分割の内容に沿った相続登記をすることになります。

相続登記の流れ

1. 不動産を確認する：固定資産税の納税通知書や、市区町村で取れる「名寄帳（なよせちょう）」で、故人が持っていた不動産を洗い出します。私道の持分など、納税通知書に載らない土地もあるので注意します。くわしくは相続財産の調査をご覧ください。
2. 相続人を確定する：故人の出生から死亡までの戸籍を集め、相続人がだれかを確かめます（戸籍収集・相続人調査）。
3. だれが相続するかを決める：遺言書があれば原則としてその内容に沿います（遺言書の有無の確認）。遺言書がなければ、相続人全員で遺産分割協議をして、決まった内容を遺産分割協議書にまとめます。
4. 書類をそろえ、申請書を作る：登記事項証明書で現在の名義を確認し、必要書類と登記申請書を準備します。
5. 法務局に申請する：窓口への持参、郵送、オンラインのいずれかで申請します。登記が終わると、新しい所有者に「登記識別情報通知」（以前の権利証にあたるもの）が交付されます。

申請してから登記が終わるまでの期間は法務局によって違い、各法務局のホームページで完了予定日の目安が公開されています。

相続登記の必要書類

必要な書類は、遺言があるか、遺産分割協議をしたかによって変わります。代表的なものは次のとおりです。

書類	取得先	主に必要な場面
故人の出生から死亡までの戸籍謄本・除籍謄本	本籍地の市区町村（最寄りの役所でまとめて請求できる場合あり）	遺産分割協議・法定相続分で相続する場合
相続人全員の戸籍謄本	各相続人の本籍地の市区町村	遺産分割協議・法定相続分で相続する場合
故人の住民票の除票（または戸籍の附票）	故人の最後の住所地・本籍地の市区町村	すべての場合
不動産を取得する人の住民票	住所地の市区町村	すべての場合
遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書	協議書は相続人で作成、印鑑証明書は各住所地の市区町村	遺産分割協議で決めた場合
遺言書	公正証書遺言・法務局保管の遺言以外は家庭裁判所の検認が必要	遺言で相続する場合
固定資産評価証明書	不動産のある市区町村（東京23区は都税事務所）	登録免許税の計算に使う
登記申請書（司法書士に頼むときは委任状）	法務局のホームページに様式あり	すべての場合

戸籍をそろえたあとに法務局で「法定相続情報一覧図の写し」を交付してもらうと、相続登記だけでなく銀行や証券会社の手続きでも戸籍の束の代わりに使えて便利です。遺言書の検認は遺言書の検認手続きのページで説明しています。

登録免許税（費用）の計算と免税措置

相続登記には、国に納める登録免許税がかかります。金額は固定資産税評価額×0.4%です。たとえば評価額が2,000万円の土地と建物なら、登録免許税は8万円になります。評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書の課税明細か、固定資産評価証明書で確認できます。

次のような場合は、2027年3月31日までの申請について登録免許税がかからない免税措置があります。

• 価額が100万円以下の土地：相続による所有権移転の登記で、土地の価額（持分を取得する場合は全体の価額×持分）が100万円以下のとき
• 相続登記をしないまま相続人も亡くなった場合：祖父の名義の土地を、亡くなった父の名義にする登記など（数次相続）

免税を受けるには、登記申請書に免税の根拠となる法令の条項を書く必要があり、書き忘れると免税になりません。このほか、戸籍や証明書の取得費用、司法書士に依頼する場合はその報酬がかかります。報酬は事務所や不動産の数、相続人の人数によって変わるので、依頼の前に見積りを確認すると安心です。

申請先の法務局と、司法書士・行政書士の役割

相続登記の申請先は、不動産の所在地を管轄する法務局です。故人や相続人の住所ではなく、不動産がある場所で決まります。複数の地域に不動産がある場合は、それぞれの管轄の法務局に申請します。お住まいの地域の法務局や役所の窓口は、横浜市の相続手続き、川崎市の相続手続き、東京都の町田市・大田区・世田谷区のページでご案内しています。

区ごとの相続手続きの窓口：横浜市（青葉区・緑区・都筑区・港北区・鶴見区・神奈川区・中区・西区・南区・港南区・保土ケ谷区・旭区・磯子区・金沢区・戸塚区・栄区・泉区・瀬谷区）、川崎市（川崎区・幸区・中原区・高津区・宮前区・多摩区・麻生区）

登記の申請を、ご本人に代わって行えるのは司法書士です。行政書士は登記の申請はできませんが、登記に必要な戸籍の収集や相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成といった、その前の段階でお手伝いができます。弊所では、書類の準備を行政書士が進め、登記の申請は提携の司法書士が担当するという形で、手続きが途切れないように連携しています。

相続した土地を手放したいとき（相続土地国庫帰属制度）

遠方の山林や使い道のない土地など、「相続したけれど管理できない」という土地もあります。2023年4月27日から、一定の条件を満たす土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度が始まっています。

申請先は土地のある地域の法務局で、審査手数料は土地一筆につき14,000円です。承認されると、10年分の管理費用にあたる負担金を納めます。建物が建っている土地や、境界がはっきりしない土地、土壌が汚染されている土地などは対象外です。なお、この制度を使う場合も、まず相続登記などで名義を整えておくことが前提になります。

不動産を含め、故人の財産を一切引き継がないと決めた場合は、相続放棄という方法もあります。相続放棄は、原則として自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に、故人の最後の住所地の家庭裁判所に申し立てます。

二次相続と空き家のことも少し考えておく

配偶者が自宅を相続すると、その配偶者が亡くなったときに、もう一度相続（二次相続）が起こります。名義をだれにするかは、いまの暮らしだけでなく、次の相続まで見据えて決めると、あとで手続きが楽になることがあります。相続税がかかりそうな場合は、二次相続まで含めて税理士に確認すると安心です。

だれも住まなくなった実家は、空き家として管理の手間や固定資産税がかかり続けます。売却するにしても貸すにしても、まずは相続登記で名義を整えることが出発点です。代表は宅地建物取引士の資格も持っているので、不動産をどう引き継ぐか、売却を考えるときに何から始めるかといったご相談にも、手続きの面からお応えしています。

当センターがお手伝いできること

代表の櫻井高貴は、行政書士・1級ファイナンシャル・プランニング技能士・宅地建物取引士の資格を持ち、相続手続きを専門にしています（代表あいさつ）。弊所では、戸籍の収集から始まり、名義変更に至るまでの一連の相続手続きについてご相談いただけます。不動産の相続登記は提携の司法書士、相続税の申告は税理士と連携してサポートしています。

相続税は、無料相談で申告が必要になりそうか、試算される場合の目安をお伝えします。正確な計算や特例が使えるかどうかは、申告の際に税理士にご確認ください。申告が必要な場合は、相続に強い提携の税理士をご紹介します（相続税申告）。料金は手続きのサービス・料金をご覧ください。

相談場所は、当センターの事務所（青葉台）と貸し会議室（BIZcomfort）です。ご自宅への訪問やオンラインでのご相談にも対応しています（相談場所のご案内）。預貯金の名義変更は預金解約・株式移管、車の名義変更は自動車の名義変更、全体の順番は相続手続きの流れもご覧ください。

よくあるご質問

Q. 相続登記はいつまでにすればいいですか？

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内です。遺産分割で取得した場合は、分割がまとまった日から3年以内に、その内容で登記します。2024年4月1日より前の相続で名義を変えていない不動産は、2027年3月31日までが期限です。

Q. 期限を過ぎたら、すぐに過料を払うことになりますか？

すぐに過料が科されるわけではありません。法務局から申請するよう催告があり、それでも正当な理由なく申請しなかった場合に、10万円以下の過料の対象になることがあります。期限が近いのに遺産分割がまとまらないときは、相続人申告登記でひとまず義務を果たすことができます。

Q. 相続登記は自分でできますか？

ご自身で申請することもできます。法務局のホームページには申請書の様式や記載例があり、登記相談の予約ができる法務局もあります。ただ、戸籍を集める手間や書類の不備による補正もあるため、相続人が多い、不動産がいくつもある、といった場合は司法書士に依頼する方が安心です。

Q. 登録免許税はいくらかかりますか？

固定資産税評価額の0.4%です。評価額1,000万円なら4万円です。価額が100万円以下の土地などは、2027年3月31日までの申請について免税措置があります。免税を受けるには、申請書に根拠となる条項を書く必要があります。

Q. 行政書士に相続登記を頼めますか？

登記の申請を代わりに行えるのは司法書士です。行政書士は、戸籍の収集や相続関係説明図、遺産分割協議書の作成など、登記の前の準備でお手伝いします。弊所では、登記の申請は提携の司法書士が担当し、書類の準備から登記までつながるように連携しています。

Q. 実家の名義が祖父のままになっています。どうすればいいですか？

祖父から父、父から相続人というように、相続が重なっている状態（数次相続）です。それぞれの相続について相続人を確定し、遺産分割をしたうえで登記します。相続人が増えて話し合いが大変になりやすいので、早めに戸籍を集めて全体像をつかむことをおすすめします。祖父の名義を亡くなった父の名義にする登記には、登録免許税の免税措置があります。

Q. 使う予定のない土地も登記しないといけませんか？

使う予定がなくても、相続で取得した以上は登記の義務があります。手放したい場合は、売却のほか、相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう方法がありますが、いずれも名義を整えることが前提になります。

出典・確認日：2026年11月3日　法務局「相続登記の申請義務化について」、法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」、法務局「相続土地国庫帰属制度について」

最終更新：2026年11月　監修：行政書士・1級FP・宅建士 櫻井高貴（横浜青葉相続遺言相談センター）